Diese Städte bieten die besten Mietrenditen

Die Mietrenditen für Wohnimmobilien in den 30 größten deutschen Städten steigen leicht, wie eine Studie zeigt – bremsend wirken sich aber die anziehenden Kaufpreise aus, vor allem in den Metropolen. Abseits sind teils mehr als fünf Prozent drin. Im zweiten Halbjahr 2024 sind die Bruttomietrenditen für Wohnimmobilien – Verzinsung, die sich aus Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis ergibt – in den 30 größten deutschen Städten gegenüber dem ersten Halbjahr im Schnitt um 0,04 Prozentpunkte auf 3,83 Prozent gestiegen. Das zeigt eine Analyse des Kreditvermittlers Baufi24. Zwischen Januar und Juli 2024 gab es einen Rückgang um 0,20 Punkte auf 3,79 Prozent.

Die seit einigen Monaten wieder steigenden Immobilienpreise wirken bremsend auf die Mietrenditen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg im betrachteten Zeitraum von 3.420 Euro auf 3.688 Euro.

Städte mit den höchsten Mietrenditen

Regional fällt die Bruttomietrendite laut Baufi24 sehr unterschiedlich aus. An der Spitze der Städte mit den höchsten Mietrenditen stehen Chemnitz mit 5,58 Prozent (plus 0,20 Prozent), Hagen mit 5,25 Prozent (minus 0,14 Prozent) und Hamm mit 4,82 Prozent (minus 0,17 Prozent). Es folgen Gelsenkirchen mit Mietrenditen von 4,75 Prozent (minus 0,09 Prozent) und Wuppertal mit 4,72 Prozent (minus 0,18 Prozent).

Das größte Plus bei den Mietrenditen beobachten die Experten in Nürnberg (plus 0,38 Prozent), Kiel (plus 0,31 Prozent), Karlsruhe (plus 0,29 Prozent), Freiburg im Breisgau (plus 0,27 Prozent) und Mainz (plus 0,25 Prozent).

Metropolen: Renditen durch Preisanstieg gebremst

Bescheiden sind die Bruttomietrenditen in den fünf einwohnerstärksten deutschen Metropolen: Die niedrigste Rendite wurde 2024 mit 2,85 Prozent (minus 0,04 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2024) in Hamburg erzielt. In der Millionenstadt Berlin konnten Kapitalanleger mit 3,06 Prozent (plus 0,06 Prozent) rechnen und in München mit 3,02 Prozent (plus 0,02 Prozent). In Köln mit 3,44 Prozent (plus 0,02 Prozent) und Frankfurt am Main mit 3,14 Prozent (plus 0,09 Prozent) sind die Aussichten etwas besser.

Hier machen sich der Studie zufolge die höheren Quadratmeterpreise in den A-Lagen deutlich bemerkbar, wohingegen Anleger in manchen B- oder C-Lagen noch die Chance auf günstigere Einstiegspreise und damit potenziell höhere Renditen haben. "Höhere Mietrenditen lassen sich häufig in strukturschwächeren Regionen finden, die mit einem höheren Leerstandsrisiko einhergehen", erklärt Tomas Peeters, Geschäftsführer von Baufi24 und CEO der Bilthouse-Gruppe. Den höheren Renditen stünden im Schnitt aber höhere Risiken entgegen.

Mietrenditen in den B- und C-Städten

Während die Kaufpreise im Bundesdurchschnitt im zweiten Halbjahr 2024 wieder langsam gestiegen sind, zeigen sich der Studie zufolge lokal analog zu den Bruttomietrenditen interessante Unterschiede.

In den B- und C-Städten steigen die Preise überwiegend wieder, in den A-Städten ist das noch nicht überall der Fall. Eine Ausnahme machen Berlin (plus 3,09 Prozent) und Hamburg (plus 0,20 Prozent). In Frankfurt am Main (minus 1,98 Prozent), München (minus 1,19 Prozent) und Köln (minus 2,03 Prozent) fiel der Rückgang relativ deutlich aus. Allerdings ist das Preisniveau in diesen Städten ohnehin schon hoch und die Bruttomietrendite eher unterdurchschnittlich.

"Das Jahr 2024 haben viele Kapitalanleger noch für Zukäufe genutzt, nun muss man schon wieder etwas genauer nach lohnenden Standorten und Objekten schauen", so Peeters. Immobilienanlagen seien aber weiterhin attraktiv, auch zur Altersvorsorge, da Wohnraum in Deutschland knapp sei. "Daran dürfte sich auch nach der Bundestagswahl zumindest kurzfristig nichts ändern."

Mietrendite: Hinweis und Online-Rechner

Baufi24 weist darauf hin: Die Bruttomietrendite liefert zwar wertvolle Hinweise über die Attraktivität eines Objekts, aber es gilt auch immer die Parameter der Immobilie wie etwa das Alter oder die Stadtteillage zu berücksichtigen.

Der Online-Rechner von Baufi24 ermittelt aus den Angaben zum Kaufpreis, zur Wohnfläche und zur Kaltmiete die Brutto-Mietrendite einer Immobilie. Das Tool steht kostenfrei und ohne Registrierung zur Verfügung.