Diese Städte bieten die besten Mietrenditen
Die Mietrenditen für Wohnimmobilien in den 30 größten deutschen Städten steigen leicht, wie eine Studie zeigt – bremsend wirken sich aber die anziehenden Kaufpreise aus, vor allem in den Metropolen. Abseits sind teils mehr als fünf Prozent drin. Im zweiten Halbjahr 2024 sind die Bruttomietrenditen für Wohnimmobilien – Verzinsung, die sich aus Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis ergibt – in den 30 größten deutschen Städten gegenüber dem ersten Halbjahr im Schnitt um 0,04 Prozentpunkte auf 3,83 Prozent gestiegen. Das zeigt eine Analyse des Kreditvermittlers Baufi24. Zwischen Januar und Juli 2024 gab es einen Rückgang um 0,20 Punkte auf 3,79 Prozent.
Die seit einigen Monaten wieder steigenden Immobilienpreise wirken bremsend auf die Mietrenditen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg im betrachteten Zeitraum von 3.420 Euro auf 3.688 Euro.
Städte mit den höchsten Mietrenditen
Regional fällt die Bruttomietrendite laut Baufi24 sehr unterschiedlich aus. An der Spitze der Städte mit den höchsten Mietrenditen stehen Chemnitz mit 5,58 Prozent (plus 0,20 Prozent), Hagen mit 5,25 Prozent (minus 0,14 Prozent) und Hamm mit 4,82 Prozent (minus 0,17 Prozent). Es folgen Gelsenkirchen mit Mietrenditen von 4,75 Prozent (minus 0,09 Prozent) und Wuppertal mit 4,72 Prozent (minus 0,18 Prozent).
Das größte Plus bei den Mietrenditen beobachten die Experten in Nürnberg (plus 0,38 Prozent), Kiel (plus 0,31 Prozent), Karlsruhe (plus 0,29 Prozent), Freiburg im Breisgau (plus 0,27 Prozent) und Mainz (plus 0,25 Prozent).
Metropolen: Renditen durch Preisanstieg gebremst
Bescheiden sind die Bruttomietrenditen in den fünf einwohnerstärksten deutschen Metropolen: Die niedrigste Rendite wurde 2024 mit 2,85 Prozent (minus 0,04 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2024) in Hamburg erzielt. In der Millionenstadt Berlin konnten Kapitalanleger mit 3,06 Prozent (plus 0,06 Prozent) rechnen und in München mit 3,02 Prozent (plus 0,02 Prozent). In Köln mit 3,44 Prozent (plus 0,02 Prozent) und Frankfurt am Main mit 3,14 Prozent (plus 0,09 Prozent) sind die Aussichten etwas besser.
Hier machen sich der Studie zufolge die höheren Quadratmeterpreise in den A-Lagen deutlich bemerkbar, wohingegen Anleger in manchen B- oder C-Lagen noch die Chance auf günstigere Einstiegspreise und damit potenziell höhere Renditen haben. "Höhere Mietrenditen lassen sich häufig in strukturschwächeren Regionen finden, die mit einem höheren Leerstandsrisiko einhergehen", erklärt Tomas Peeters, Geschäftsführer von Baufi24 und CEO der Bilthouse-Gruppe. Den höheren Renditen stünden im Schnitt aber höhere Risiken entgegen.
Mietrenditen in den B- und C-Städten
Während die Kaufpreise im Bundesdurchschnitt im zweiten Halbjahr 2024 wieder langsam gestiegen sind, zeigen sich der Studie zufolge lokal analog zu den Bruttomietrenditen interessante Unterschiede.
In den B- und C-Städten steigen die Preise überwiegend wieder, in den A-Städten ist das noch nicht überall der Fall. Eine Ausnahme machen Berlin (plus 3,09 Prozent) und Hamburg (plus 0,20 Prozent). In Frankfurt am Main (minus 1,98 Prozent), München (minus 1,19 Prozent) und Köln (minus 2,03 Prozent) fiel der Rückgang relativ deutlich aus. Allerdings ist das Preisniveau in diesen Städten ohnehin schon hoch und die Bruttomietrendite eher unterdurchschnittlich.
"Das Jahr 2024 haben viele Kapitalanleger noch für Zukäufe genutzt, nun muss man schon wieder etwas genauer nach lohnenden Standorten und Objekten schauen", so Peeters. Immobilienanlagen seien aber weiterhin attraktiv, auch zur Altersvorsorge, da Wohnraum in Deutschland knapp sei. "Daran dürfte sich auch nach der Bundestagswahl zumindest kurzfristig nichts ändern."
Mietrendite: Hinweis und Online-Rechner
Baufi24 weist darauf hin: Die Bruttomietrendite liefert zwar wertvolle Hinweise über die Attraktivität eines Objekts, aber es gilt auch immer die Parameter der Immobilie wie etwa das Alter oder die Stadtteillage zu berücksichtigen.
Der Online-Rechner von Baufi24 ermittelt aus den Angaben zum Kaufpreis, zur Wohnfläche und zur Kaltmiete die Brutto-Mietrendite einer Immobilie. Das Tool steht kostenfrei und ohne Registrierung zur Verfügung.
Milliarden-Schuldenpaket: Das sind die Folgen für Immobilienkäufer
Das Schuldenpaket der designierten Bundesregierung lässt die Bauzinsen steigen. Die Folgen für Immobilienkäufer könnten dennoch weniger dramatisch als befürchtet ausfallen.
Der Ökonom Günter Vornholz, Inhaber der ImmobilienResearch-Gesellschaft in Lüdinghausen, sieht im Interview mit der „Welt“ nur geringe Auswirkungen des Investitionspakets für Immobilienkäufer.
Trendbarometer von EY Real Estate: Die Stimmung hellt sich spürbar auf
Nach zwei Jahren mit deutlichen Abstrichen bei Immobilientransaktionen am deutschen Markt ist der Abwärtstrend gestoppt, wie eine Umfrage von EY Real Estate zeigt – für 2025 erwartet die Branche eine Steigerung des Investitionsvolumens. Die Stimmung hellt sich spürbar auf. Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat sich im Jahr 2024 bei insgesamt 34,9 Milliarden Euro stabilisiert (2023: 29,3 Milliarden Euro) und verzeichnet erstmals seit dem Jahr 2021 mit einem Rekordvolumen von 113,8 Milliarden Euro wieder ein Wachstum – zum Vergleich: Im Jahr 2022 wurden beim Transaktionsvolumen ein Rückgang von 40 Prozent und 2023 sogar ein Minus von 56 Prozent verzeichnet.
Das sind Ergebnisse einer aktuellen Umfrage unter rund 150 Marktakteuren für das Trendbarometer von EY Real Estate. Dabei erwarten zwei Drittel (67 Prozent) der Experten auch in diesem Jahr ein steigendes Transaktionsvolumen.
Pendler: Hier lohnt sich der Wohnungskauf im Frankfurter Umland
Trotz vielerorts sinkender Immobilienpreise liegen sie vor allem in den größten Städten der Republik nach wie vor auf sehr hohem Niveau. Wer sich somit für den Kauf einer Eigentumswohnung im Speckgürtel statt in der Innenstadt der Metropole entscheidet, kann weiterhin Geld sparen. In Frankfurt am Main kostete der Quadratmeter 2023 durchschnittlich 6.179 Euro. Damit mussten Käufer*innen in der Mainmetropole im Schnitt mindestens 2.000 Euro pro Quadratmeter mehr ausgeben als für eine durchschnittliche Immobilie in den umliegenden Landkreisen und kreisfreien Städten. Die Wahl des Umlands als Wohnort trotz Arbeitsstelle in der Frankfurter Innenstadt hat jedoch nicht nur Vorteile: Durch den längeren Arbeitsweg fallen zusätzliche Kosten für Benzin oder Zugticket an und es muss mehr Zeit eingeplant werden. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen.
Wachstumsmarkt Microliving: So profitieren Investoren von kleinen Wohnungen
Microliving, der Trend zu kleinen, möblierten Einzimmerwohnungen, etabliert sich zunehmend auf dem deutschen Immobilienmarkt. Dieser Wohntrend fokussiert sich auf kompakte, oft vollständig ausgestattete Wohnungen, die in der Regel zwischen 18 und 35 Quadratmeter groß sind. Diese Art des Wohnens bietet Investoren attraktive Renditen und höhere Mieten, die etwa 10 Euro pro Quadratmeter über denen traditioneller Wohnungen liegen. Das Marktvolumen für Microliving-Projekte zeigt zwar Schwankungen, doch der Marktanteil ist insgesamt gestiegen. Besonders in großen Städten wie Berlin und München sind Microliving-Apartments stark nachgefragt, was zu nahezu vollen Belegungsraten führt.
