Research zur zukünftigen Bautätigkeit: Mehr Wohnungen, weniger Büros

Aengevelt Research hat die jüngste Entwicklung der Baugenehmigungen analysiert und prognostiziert anhand der Zahlen: In Zukunft mehr Kliniken, mehr Wohnungen, insbesondere mehr Einfamilienhäuser, aber weniger Büro- und Hotelgebäude. Auf diese Kurzformel lassen sich die Veränderungen bei der Neubautätigkeit bringen. Als besonders empfindliche Seismographen erweisen sich die Immobilienfonds, die ihre Investitionspolitik am deutlichsten umgeschichtet haben, während sich die Öffentliche Hand als Bauherr bei allen Typen von Immobilien besonders aktiv darstellt. Dabei bieten die Strukturveränderungen der Bautätigkeit endlich auch die Chance, dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken und damit ein signifikantes Problem der Großstädte anzugehen - wenn die Kommunen Nutzungsänderungen zulassen. Ein Frühindikator für die zukünftige Bautätigkeit sind die Baugenehmigungen. Zwar wird nicht jedes genehmigte Bauvorhaben realisiert, aber ohne Baugenehmigung kann kein Neubau erfolgen. Die Baugenehmigungen im November 2020 lassen erstmals erkennen, in welche Richtung sich die Bautätigkeit entwickeln wird. „Die Monate März bis August waren von einer Corona-Schockstarre geprägt, in der die Bauherren erst einmal viele Vorhaben auf Eis gelegt haben“, sagt Prof. Dr. Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf. „Danach war man vielleicht etwas zu optimistisch, die Pandemie überwunden zu haben. Im November war dann klar, dass es einen weiteren Lockdown geben würde und dass uns die Pandemie noch länger beschäftigen würde, obwohl die ersten Impfstoffe im Zulassungsverfahren waren. Insofern ermöglichen uns die Baugenehmigungen im November 2020, im Vergleich zum Vorjahresmonat abzuschätzen, wie sich die Bautätigkeit in verschiedenen Segmenten der Immobilienwirtschaft entwickeln wird.“

Aengevelt Research hat dazu die soeben veröffentlichten Zahlen des Statistischen Bundesamts analysiert. Danach ergeben sich folgende Trends:

• Die Zahl der Genehmigungen für Neubauwohnungen steigt um 10%, für Einfamilienhäuser sogar um 18%, während die Fertigstellung von Eigentumswohnungen auf Basis der Genehmigungszahlen um 12% zurückgehen wird. Dies korrespondiert mit zwei Umfragen, die Aengevelt Research im Herbst und im Winter 2020 durchgeführt hat, nach denen Investments in Wohnimmobilien durch Corona attraktiver geworden sind, weil sie als sicherer Hafen gelten. Einfamilienhäuser profitieren besonders stark, das eigene Heim mit Garten hat durch Kontaktsperren und Homeoffice an Bedeutung gewonnen.

Immobilienfonds, die stets besonders sensibel für Marktveränderungen sind, wollen ihre Investitionen in den Wohnungsbau deshalb nahezu verdoppeln. Aber auch private Bauherren und die öffentliche Hand haben deutlich mehr Genehmigungen für den Bau von Wohnungen beantragt.

• Bei Nichtwohngebäuden ist die Zahl der Baugenehmigungen um 4% zurückgegangen. Das ist geringfügig weniger als der Rückgang der Wirtschaftsleistung im Jahr 2020 gegenüber 2019 und zeigt, dass man mit Expansionsplänen vorsichtiger geworden ist. Allerdings gibt es bei den Nichtwohngebäuden erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Objekttypen. Fonds haben 40% weniger Baugenehmigungen für Nichtwohngebäude beantragt, während die öffentliche Hand auch in diesem Segment stabilisierend wirkt.

• Bei den Büro- und Verwaltungsgebäuden ist ein massiver Rückgang der Neubauten um 31% gegenüber Vorjahr zu erwarten. Viele Arbeitgeber prüfen, das Homeoffice auf Dauer beizubehalten und dadurch ihren Büroflächenbedarf zu senken.

• Bei Hotels und Gaststätten sind nach einer jahrelangen Wachstumsphase 11% weniger Baugenehmigungen zu verzeichnen. Die Branche rechnet damit, dass es noch mehrere Jahre dauern wird, bis sich Tourismus und Gastronomie wieder normalisieren.

• Bei Fabrik- und Werkstattgebäuden beträgt der Rückgang 8%, weil sich auch im produzierenden Gewerbe der Kapazitätsausbau verlangsamt.

• Bei Handels- und Lagergebäuden ist dagegen eine Zunahme der Neubauvorhaben um 4% zu erwarten, denn die Logistikbranche profiziert von der coronabedingten Ausweitung des Internet- und Versandhandels.

• Der größte Sprung ist bei den Anstaltsgebäuden mit einem Zuwachs von 48% zu verzeichnen – kein Wunder, denn dazu zählen auch Kliniken, die wegen der Pandemie in größerem Umfang benötigt werden.

Im Oktober hatte Aengevelt Research in einer ersten Umfrage unter Marktakteuren und -beobachtern festgestellt, dass Immobilieninvestments trotz der Coronakrise grundsätzlich attraktiv geblieben sind, dass sich aber Nachfrageverschiebungen zwischen den Immobilienmarktsegmenten ergeben haben: Der Wohnungsbau ist durch Corona attraktiver geworden, insbesondere im Bereich der Einfamilienhäuser. Logistikimmobilien sind ebenfalls auf der Gewinnerseite, während die Nachfrage nach Büroflächen und insbesondere nach Einzelhandelsflächen sinkt.

Die Absichtserklärungen der befragten Marktakteure finden jetzt auch in den amtlichen Baugenehmigungszahlen ihren Niederschlag. In den nächsten Jahren werden die Strukturveränderungen dann auch an den Fertigstellungszahlen abzulesen sein. Prof. Eichener: „Sowohl die verschiedenen Investorenbefragungen von Aengevelt Research als auch die Baugenehmigungen deuten darauf hin, dass das Coronavirus geschafft hat, was der Politik trotz vieler Lippenbekenntnisse jahrelang nicht gelungen ist: Dass nämlich der Wohnungsbau deutlich anziehen wird, was dringend nötig ist, um die Wohnungsnot abzumildern, die sich wieder einmal entwickelt hat. Die Städte und Gemeinden sollten den Strukturwandel der Bautätigkeit nutzen, um vielleicht das eine oder andere Büro- oder Hotelprojekt in ein Wohnungsbauvorhaben umzuwandeln. Das erfordert aber rasches und vor allem flexibles Handeln der für die Bauleitplanung und Baugenehmigung verantwortlichen Gremien und Behörden. Flächennutzungspläne sind durch Corona hinfällig geworden.“

Trotz der erwarteten Rückgänge bei den Neubauleistungen für Nichtwohngebäude erwartet Aengevelt Research eine starke Steigerung bei der Dynamik der Transaktionen im Immobilienbestand. Es werden sowohl Mieterwechsel und Untervermietungen von Gewerbeflächen zunehmen als auch An- und Verkäufe von Objekten, vielfach auch mit dem Ziel von Umnutzung, Umbau oder Abriss und Neubau. Die Welt wird nach dem Coronavirus eine andere sein, und der Immobilienbestand wird sich anpassen. Die Frühindikatoren zeigen das bereits an.