Trendbarometer von EY Real Estate: Die Stimmung hellt sich spürbar auf
Nach zwei Jahren mit deutlichen Abstrichen bei Immobilientransaktionen am deutschen Markt ist der Abwärtstrend gestoppt, wie eine Umfrage von EY Real Estate zeigt – für 2025 erwartet die Branche eine Steigerung des Investitionsvolumens. Die Stimmung hellt sich spürbar auf.
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat sich im Jahr 2024 bei insgesamt 34,9 Milliarden Euro stabilisiert (2023: 29,3 Milliarden Euro) und verzeichnet erstmals seit dem Jahr 2021 mit einem Rekordvolumen von 113,8 Milliarden Euro wieder ein Wachstum – zum Vergleich: Im Jahr 2022 wurden beim Transaktionsvolumen ein Rückgang von 40 Prozent und 2023 sogar ein Minus von 56 Prozent verzeichnet.
Das sind Ergebnisse einer aktuellen Umfrage unter rund 150 Marktakteuren für das Trendbarometer von EY Real Estate. Dabei erwarten zwei Drittel (67 Prozent) der Experten auch in diesem Jahr ein steigendes Transaktionsvolumen.
Immobilieninvestment: Stimmung hellt sich auf
"Der Immobilienmarkt wurde in den zurückliegenden Jahren erheblich in Mitleidenschaft gezogen, sodass die Stabilisierung als positives Signal zu werten ist", sagt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. "Der freie Fall ist gestoppt und das Investitionsklima dreht sich langsam, wenn auch trotz zahlreicher weiterhin bestehender Herausforderungen noch lange keine Euphorie angebracht ist."
Mehr als 80 Prozent der Umfrageteilnehmer schreiben Immobilien wieder eine zunehmende Attraktivität gegenüber alternativen Assetklassen zu. Knapp 80 Prozent erwarten 2025 eine Zunahme bei Portfoliodeals. Auch die Attraktivität des deutschen Immobilienmarkts wird wieder positiver eingeschätzt: 72 Prozent der Befragten verleihen dem Investmentstandort das Prädikat "attraktiv" oder sogar "sehr attraktiv" – nach 58 Prozent bei der Umfrage im Vorjahr. Der Anteil der Akteure, die Deutschland als "weniger attraktiv" einstufen, ist von 42 auf 28 Prozent gesunken.
Restrukturierung: Auch 2025 eine Herausforderung
Für Projektentwickler wird die Geschäftslage im Jahr 2025 von fast allen Befragten (96 Prozent) weiterhin als schwierig eingeschätzt. Und auch die bisherigen Zinssenkungen sind aus Sicht von 86 Prozent der Befragten noch kein Befreiungsschlag für die Branche.
"Insgesamt werden auch 2025 Restrukturierungsthemen die Immobilienwirtschaft prägen. Die Tendenz stimmt zwar und man hat sich langsam sortiert, aber das Hausaufgabenheft der Branche ist weiter prall gefüllt", sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und ebenfalls Studienautor.
Fast alle Befragten gehen davon aus, dass weitere restrukturierungsbedürftige Immobilien zum Erwerb angeboten werden und 92 Prozent erwarten weitere Insolvenzen in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Auch die Refinanzierung von 2025 auslaufenden Anleihen – in der Regel in einer historischen Niedrigzinsphase begeben – wird sich für einige Marktteilnehmer als schwierig erweisen. Die von Abwertungen aufgezehrten Eigenkapitalpuffer werden dies zusätzlich erschweren, wie 91 Prozent der Befragten angaben.
Finanzierung: Für Projektentwickler schwierig
Nicht nur Anschlussfinanzierungen bleiben herausfordernd, das Finanzierungsumfeld wird für 2025 generell als komplex erachtet: 92 Prozent der Teilnehmer der EY-Umfrage erwarten ein weiterhin angespanntes Umfeld für Developmentfinanzierungen. Nur rund die Hälfte geht davon aus, dass sich die Anforderungen an Immobilienfinanzierungen im Neugeschäft in diesem Jahr normalisieren werden. Ebenfalls etwas mehr als die Hälfte der Befragten bescheinigt den Immobilienbanken eine ausreichende Risikovorsorge.
Trotzdem erwartet eine Mehrheit (65 Prozent) der Marktteilnehmer ein wachsendes Neugeschäftsvolumen bei Gewerbeimmobilien. Entlastung erhoffen sich die Befragten vom Kapitalmarkt und von Private Debt: 85 Prozent gehen davon aus, dass Finanzierungen über den europäischen Kapitalmarkt wieder an Attraktivität gewinnen, rund zwei Drittel erwarten, dass privates Fremdkapital Finanzierungslücken schließen wird.
Wohnimmobilien im Fokus der Investoren
Auch im Jahr 2025 liegt die Assetklasse Wohnen laut EY Real Estate bei 79 Prozent der Befragten im Investitionsfokus. Hier werden moderat steigende Preise erwartet – insbesondere für Immobilien in Top-Lagen (78 Prozent). Die Kehrseite der hohen Nachfrage ist das geringe Angebot, das als Trend auch den Wohnimmobilienmarkt 2025 prägen wird: Aufgrund des Nachfrageüberhangs gehen 92 Prozent der Befragten von einer auf sehr niedrigem Niveau verharrenden oder gar noch weiter sinkenden Mieterfluktuation aus.
Ebenfalls 92 Prozent der Befragten bemängeln, dass Potenziale zur Nachverdichtung wegen hoher Baukosten und zu viel Regulatorik nicht ausgenutzt werden können; und nur etwa 50 Prozent messen der geplanten Einführung der Leitlinie für einfaches und kostengünstiges Bauen (dem sogenannten Gebäudetyp E) Verbesserungspotenzial bei.
"Es bleibt zu hoffen, dass unter einer neuen Bundesregierung verlässliche Rahmenbedingungen eintreten, die den dringend benötigten Neubau ankurbeln", sagt Schwalm.
Data Center etablieren sich als Assetklasse
Auch Logistikimmobilien bleiben attraktiv: Sie stehen im Jahr 2025 bei 47 Prozent der Befragten im Investitionsfokus. Auch hier werden in Prime-Lagen wieder steigende Preise erwartet. Das sagt rund die Hälfte der Umfrageteilnehmer. 47 Prozent der Marktakteure legen den Lebensmitteleinzelhandel und Fachmärkte ins Zentrum der Investitionsziele – im Vorjahresvergleich (42 Prozent) ist hier ein Attraktivitätszuwachs zu erkennen.
Gesundheits- und Life-Science-Immobilien bleiben im Vergleich zum Vorjahr unverändert attraktiv und stehen bei 44 Prozent der Befragten auf der Agenda. Als Nutzungsart etabliert haben sich außerdem Data Center, die für das Jahr 2025 bei 42 Prozent der Marktakteure in den Investitionsfokus gerückt sind – auch wenn die Nutzungsart derzeit noch als Nischenprodukt gilt.
Büroimmobilien: Mieter fordern Incentives
Deutlich an Boden verliert die Nutzungsart Büro: Im Jahr 2024 lag sie noch bei 54 Prozent der von EY Real Estate befragten Marktakteure im Fokus – für 2025 nur noch bei 42 Prozent. Selbst in guten Lagen erwartet nur knapp ein Viertel (23 Prozent) der Befragten wieder steigende Preise, in Sekundärlagen gehen mehr als drei Viertel von weiter sinkenden Preisen aus.
Mittlerweile werden laut 94 Prozent der Anleger im Ringen um Bestandsmieter weitreichende Zugeständnisse gemacht. 96 Prozent beobachten vermehrt eine mieterseitige Nachfrage nach Optionen wie einem Sonderkündigungsrecht. Laut 90 Prozent der Befragten treiben zudem gestiegene Qualitätsanforderungen die Ausbaukosten und Mieten nach oben. "Insbesondere Büros abseits zentraler Lagen werden weiter kritisch gesehen", beobachtet von Drygalski. Den Marktakteuren dürfte noch mehr abverlangt werden, was Bewertungen, Investitionskosten oder Incentives für Mieter anbelange.
Die für das Trendbarometer ebenfalls betrachtete Nutzungsart Shopping-Center ist nur noch bei 19 Prozent der Investoren beliebt. Sie bilden damit das Schlusslicht im Attraktivitätsranking der Assetklassen. Steigende Preise erwartet hier kaum jemand – immerhin: Für Shopping-Center in Prime-Lagen wird von zwei Dritteln der Marktakteure ein gleichbleibendes Preisniveau erwartet. Hotelimmobilien bleiben als Betreiberimmobilien ein Spezialthema: Ein Drittel der Befragten hat dabei Businesshotels im Fokus, weniger beliebt (20 Prozent) sind Ferienhotels.
Quelle: EY und Haufe.de
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Diese Städte bieten die besten Mietrenditen
Die Mietrenditen für Wohnimmobilien in den 30 größten deutschen Städten steigen leicht, wie eine Studie zeigt – bremsend wirken sich aber die anziehenden Kaufpreise aus, vor allem in den Metropolen. Abseits sind teils mehr als fünf Prozent drin. Im zweiten Halbjahr 2024 sind die Bruttomietrenditen für Wohnimmobilien – Verzinsung, die sich aus Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis ergibt – in den 30 größten deutschen Städten gegenüber dem ersten Halbjahr im Schnitt um 0,04 Prozentpunkte auf 3,83 Prozent gestiegen. Das zeigt eine Analyse des Kreditvermittlers Baufi24. Zwischen Januar und Juli 2024 gab es einen Rückgang um 0,20 Punkte auf 3,79 Prozent.
Die seit einigen Monaten wieder steigenden Immobilienpreise wirken bremsend auf die Mietrenditen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg im betrachteten Zeitraum von 3.420 Euro auf 3.688 Euro.
Pendler: Hier lohnt sich der Wohnungskauf im Frankfurter Umland
Trotz vielerorts sinkender Immobilienpreise liegen sie vor allem in den größten Städten der Republik nach wie vor auf sehr hohem Niveau. Wer sich somit für den Kauf einer Eigentumswohnung im Speckgürtel statt in der Innenstadt der Metropole entscheidet, kann weiterhin Geld sparen. In Frankfurt am Main kostete der Quadratmeter 2023 durchschnittlich 6.179 Euro. Damit mussten Käufer*innen in der Mainmetropole im Schnitt mindestens 2.000 Euro pro Quadratmeter mehr ausgeben als für eine durchschnittliche Immobilie in den umliegenden Landkreisen und kreisfreien Städten. Die Wahl des Umlands als Wohnort trotz Arbeitsstelle in der Frankfurter Innenstadt hat jedoch nicht nur Vorteile: Durch den längeren Arbeitsweg fallen zusätzliche Kosten für Benzin oder Zugticket an und es muss mehr Zeit eingeplant werden. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen.
Wachstumsmarkt Microliving: So profitieren Investoren von kleinen Wohnungen
Microliving, der Trend zu kleinen, möblierten Einzimmerwohnungen, etabliert sich zunehmend auf dem deutschen Immobilienmarkt. Dieser Wohntrend fokussiert sich auf kompakte, oft vollständig ausgestattete Wohnungen, die in der Regel zwischen 18 und 35 Quadratmeter groß sind. Diese Art des Wohnens bietet Investoren attraktive Renditen und höhere Mieten, die etwa 10 Euro pro Quadratmeter über denen traditioneller Wohnungen liegen. Das Marktvolumen für Microliving-Projekte zeigt zwar Schwankungen, doch der Marktanteil ist insgesamt gestiegen. Besonders in großen Städten wie Berlin und München sind Microliving-Apartments stark nachgefragt, was zu nahezu vollen Belegungsraten führt.
