Deutschlands größer Baufinanzierungsvermittler spürt den Umbruch auf dem Immobilienmarkt

In Deutschland gibt es zu wenig Wohnraum und die Eigenheimkäufer fallen zunehmend als Unterstützung beim Neubau aus. Wie Zahlen des größten Baufinanzierungsvermittlers Interhyp zeigen, hat sich im vergangenen Jahr nicht nur das Baufinanzierungsvolumen insgesamt deutlich reduziert. Auch der Typ der gekauften Immobilien hat sich drastisch verschoben.

Der Anteil von Finanzierungen von Neubauten und eigenen Bauvorhaben ging dabei besonders zurück. Der Kauf von Neubauten verringerte sich laut Interhyp von 15 auf nur noch fünf Prozent, bei eigenen Bauprojekten ging es von 15 auf zehn Prozent zurück. Anders ausgedrückt: Der Neubauanteil am gesamten Finanzierungsvolumen hat sich von 30 auf 15 Prozent reduziert.

Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht macht deutlich: „Die Analyse zeigt eine große Kompromissbereitschaft seitens der Käuferinnen und Käufer. Denn nur so können sie sich den Traum vom eigenen Zuhause noch erfüllen.“ Das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr dürfte damit jedoch in noch weitere Ferne rücken.

Interhyp: Deutsche kauften 2022 hauptsächlich ältere und kleinere Immobilien

Insgesamt reduzierte sich das von Interhyp vermittelte Volumen an Baufinanzierungen von 34,2 Milliarden Euro 2021 auf 29 Milliarden Euro im vergangenen Jahr, was einem Rückgang von 15 Prozent entspricht. Das relativ starke erste Halbjahr trug dazu bei, dass der Rückgang nicht noch stärker ausfiel. Im zweiten Halbjahr ist das Baufinanzierungsgeschäft insgesamt stark eingebrochen.

Die Interhyp-Kunden haben 2022 mehr ältere und kleinere Objekte gekauft. Das durchschnittliche Alter der finanzierten Immobilien stieg von 38 Jahren (2021) auf 46 Jahre. Bei Eigenheimen reduzierte sich die Wohnfläche zudem von 161 auf 156 Quadratmeter. Bei Wohnungen blieb die Größe mit rund 80 Quadratmetern relativ konstant. Das sinkende Interesse an Neubauten lässt sich vor allem durch die weiterhin hohen Preise erklären. Während Immobilien, die vor 1990 gebaut wurden, laut Interhyp um 7,5 Prozent günstiger wurden, war der Rückgang bei Objekten mit Baujahr ab 2010 mit vier Prozent deutlich geringer.

Utecht sieht darin aber auch eine positive Entwicklung: „Für das Erreichen der Klimaziele ergeben sich auch Chancen: Banken sollten die sogenannten ‚braunen Energieeffizienzklassen‘ G und H weiterhin finanzieren und die Käufer bei der Modernisierung und somit auf dem Weg zu einer besseren Energieeffizienzklasse unterstützen.“ So trügen sie zur Reduktion der CO2-Emissionen im Gebäudesektor bei. Der Gewinn von Interhyp, einer Tochter der niederländischen Großbank ING, sank um 43 Prozent auf 61 Millionen Euro. Der Marktanteil am Baufinanzierungsgeschäft reduzierte sich um acht auf 10,9 Prozent. Das ist ein Rückschlag für das strategische Ziel, auf einen Anteil von 20 Prozent bis 2028 zu wachsen.

Finanzchef Stefan Hillbrand erklärte das zum einen damit, dass Interhyp vor allem in den Metropolen stark ist, dort das Geschäft aber stärker eingebrochen ist als auf dem Land. Zum anderen hätten viele Eigenheimbesitzer vor allem im ersten Halbjahr bestehende Finanzierungen verlängert, was eher über die bereits finanzierende Bank laufen würde als über Finanzierungsvermittler.

Im vergangenen Jahr musste Interhyp rund 100 Stellen abbauen. Zurzeit beschäftigt das Unternehmen gut 1600 Menschen.

Interhyp erwartet weiter sinkende Immobilienpreise

Mit Blick auf den Gesamtmarkt erwartet Interhyp wie nahezu alle anderen Marktteilnehmer auch weiter sinkende Preise für Häuser und Wohnungen. Derzeit sei der Markt für Wohnimmobilien aus dem Gleichgewicht, sagte Utecht. Nach Interhyp-Daten sind die Immobilienpreise in der zweiten Jahreshälfte 2022 vor allem in Großstädten kräftig gesunken. Gleichzeitig ist nach den Worten des Managers aber auch das Kaufinteresse gedämpft.

Laut Interhyp waren Wohnimmobilien in Hamburg, München und Frankfurt gegen Jahresende um acht Prozent billiger als im zweiten Quartal. In Berlin oder Leipzig gingen die Durchschnittspreise demnach um vier Prozent zurück.

Der schnelle Anstieg der Kreditzinsen hat die Finanzierung so verteuert, dass viele Menschen den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zurückstellen. „Die durchschnittliche Rate ist um 29 Prozent gestiegen“, sagte Utecht. Ende 2021 belief sich die Durchschnittsrate für einen Immobilienkredit laut Interhyp noch auf 1166 Euro, Ende 2022 dann schon auf 1505 Euro monatlich. „Diese Raten können und wollen sich viele Menschen nicht mehr leisten“, sagte Hillbrand.

Die schwache Nachfrage erklärt sich nach Einschätzung von Vorstandschef Utecht aber auch daraus, dass Käufer und Verkäufer abwarten. „Wir gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in den nächsten Monaten weiter sinken werden, bis der Markt ein neues Gleichgewicht findet“, sagte Hillbrand.