Deutschlands größer Baufinanzierungsvermittler spürt den Umbruch auf dem Immobilienmarkt
In Deutschland gibt es zu wenig Wohnraum und die Eigenheimkäufer fallen zunehmend als Unterstützung beim Neubau aus. Wie Zahlen des größten Baufinanzierungsvermittlers Interhyp zeigen, hat sich im vergangenen Jahr nicht nur das Baufinanzierungsvolumen insgesamt deutlich reduziert. Auch der Typ der gekauften Immobilien hat sich drastisch verschoben.
Der Anteil von Finanzierungen von Neubauten und eigenen Bauvorhaben ging dabei besonders zurück. Der Kauf von Neubauten verringerte sich laut Interhyp von 15 auf nur noch fünf Prozent, bei eigenen Bauprojekten ging es von 15 auf zehn Prozent zurück. Anders ausgedrückt: Der Neubauanteil am gesamten Finanzierungsvolumen hat sich von 30 auf 15 Prozent reduziert.
Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht macht deutlich: „Die Analyse zeigt eine große Kompromissbereitschaft seitens der Käuferinnen und Käufer. Denn nur so können sie sich den Traum vom eigenen Zuhause noch erfüllen.“ Das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr dürfte damit jedoch in noch weitere Ferne rücken.
Interhyp: Deutsche kauften 2022 hauptsächlich ältere und kleinere Immobilien
Insgesamt reduzierte sich das von Interhyp vermittelte Volumen an Baufinanzierungen von 34,2 Milliarden Euro 2021 auf 29 Milliarden Euro im vergangenen Jahr, was einem Rückgang von 15 Prozent entspricht. Das relativ starke erste Halbjahr trug dazu bei, dass der Rückgang nicht noch stärker ausfiel. Im zweiten Halbjahr ist das Baufinanzierungsgeschäft insgesamt stark eingebrochen.
Die Interhyp-Kunden haben 2022 mehr ältere und kleinere Objekte gekauft. Das durchschnittliche Alter der finanzierten Immobilien stieg von 38 Jahren (2021) auf 46 Jahre. Bei Eigenheimen reduzierte sich die Wohnfläche zudem von 161 auf 156 Quadratmeter. Bei Wohnungen blieb die Größe mit rund 80 Quadratmetern relativ konstant. Das sinkende Interesse an Neubauten lässt sich vor allem durch die weiterhin hohen Preise erklären. Während Immobilien, die vor 1990 gebaut wurden, laut Interhyp um 7,5 Prozent günstiger wurden, war der Rückgang bei Objekten mit Baujahr ab 2010 mit vier Prozent deutlich geringer.
Utecht sieht darin aber auch eine positive Entwicklung: „Für das Erreichen der Klimaziele ergeben sich auch Chancen: Banken sollten die sogenannten ‚braunen Energieeffizienzklassen‘ G und H weiterhin finanzieren und die Käufer bei der Modernisierung und somit auf dem Weg zu einer besseren Energieeffizienzklasse unterstützen.“ So trügen sie zur Reduktion der CO2-Emissionen im Gebäudesektor bei. Der Gewinn von Interhyp, einer Tochter der niederländischen Großbank ING, sank um 43 Prozent auf 61 Millionen Euro. Der Marktanteil am Baufinanzierungsgeschäft reduzierte sich um acht auf 10,9 Prozent. Das ist ein Rückschlag für das strategische Ziel, auf einen Anteil von 20 Prozent bis 2028 zu wachsen.
Finanzchef Stefan Hillbrand erklärte das zum einen damit, dass Interhyp vor allem in den Metropolen stark ist, dort das Geschäft aber stärker eingebrochen ist als auf dem Land. Zum anderen hätten viele Eigenheimbesitzer vor allem im ersten Halbjahr bestehende Finanzierungen verlängert, was eher über die bereits finanzierende Bank laufen würde als über Finanzierungsvermittler.
Im vergangenen Jahr musste Interhyp rund 100 Stellen abbauen. Zurzeit beschäftigt das Unternehmen gut 1600 Menschen.
Interhyp erwartet weiter sinkende Immobilienpreise
Mit Blick auf den Gesamtmarkt erwartet Interhyp wie nahezu alle anderen Marktteilnehmer auch weiter sinkende Preise für Häuser und Wohnungen. Derzeit sei der Markt für Wohnimmobilien aus dem Gleichgewicht, sagte Utecht. Nach Interhyp-Daten sind die Immobilienpreise in der zweiten Jahreshälfte 2022 vor allem in Großstädten kräftig gesunken. Gleichzeitig ist nach den Worten des Managers aber auch das Kaufinteresse gedämpft.
Laut Interhyp waren Wohnimmobilien in Hamburg, München und Frankfurt gegen Jahresende um acht Prozent billiger als im zweiten Quartal. In Berlin oder Leipzig gingen die Durchschnittspreise demnach um vier Prozent zurück.
Der schnelle Anstieg der Kreditzinsen hat die Finanzierung so verteuert, dass viele Menschen den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zurückstellen. „Die durchschnittliche Rate ist um 29 Prozent gestiegen“, sagte Utecht. Ende 2021 belief sich die Durchschnittsrate für einen Immobilienkredit laut Interhyp noch auf 1166 Euro, Ende 2022 dann schon auf 1505 Euro monatlich. „Diese Raten können und wollen sich viele Menschen nicht mehr leisten“, sagte Hillbrand.
Die schwache Nachfrage erklärt sich nach Einschätzung von Vorstandschef Utecht aber auch daraus, dass Käufer und Verkäufer abwarten. „Wir gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in den nächsten Monaten weiter sinken werden, bis der Markt ein neues Gleichgewicht findet“, sagte Hillbrand.
Milliarden-Schuldenpaket: Das sind die Folgen für Immobilienkäufer
Das Schuldenpaket der designierten Bundesregierung lässt die Bauzinsen steigen. Die Folgen für Immobilienkäufer könnten dennoch weniger dramatisch als befürchtet ausfallen.
Der Ökonom Günter Vornholz, Inhaber der ImmobilienResearch-Gesellschaft in Lüdinghausen, sieht im Interview mit der „Welt“ nur geringe Auswirkungen des Investitionspakets für Immobilienkäufer.
Diese Städte bieten die besten Mietrenditen
Die Mietrenditen für Wohnimmobilien in den 30 größten deutschen Städten steigen leicht, wie eine Studie zeigt – bremsend wirken sich aber die anziehenden Kaufpreise aus, vor allem in den Metropolen. Abseits sind teils mehr als fünf Prozent drin. Im zweiten Halbjahr 2024 sind die Bruttomietrenditen für Wohnimmobilien – Verzinsung, die sich aus Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis ergibt – in den 30 größten deutschen Städten gegenüber dem ersten Halbjahr im Schnitt um 0,04 Prozentpunkte auf 3,83 Prozent gestiegen. Das zeigt eine Analyse des Kreditvermittlers Baufi24. Zwischen Januar und Juli 2024 gab es einen Rückgang um 0,20 Punkte auf 3,79 Prozent.
Die seit einigen Monaten wieder steigenden Immobilienpreise wirken bremsend auf die Mietrenditen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg im betrachteten Zeitraum von 3.420 Euro auf 3.688 Euro.
Trendbarometer von EY Real Estate: Die Stimmung hellt sich spürbar auf
Nach zwei Jahren mit deutlichen Abstrichen bei Immobilientransaktionen am deutschen Markt ist der Abwärtstrend gestoppt, wie eine Umfrage von EY Real Estate zeigt – für 2025 erwartet die Branche eine Steigerung des Investitionsvolumens. Die Stimmung hellt sich spürbar auf. Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat sich im Jahr 2024 bei insgesamt 34,9 Milliarden Euro stabilisiert (2023: 29,3 Milliarden Euro) und verzeichnet erstmals seit dem Jahr 2021 mit einem Rekordvolumen von 113,8 Milliarden Euro wieder ein Wachstum – zum Vergleich: Im Jahr 2022 wurden beim Transaktionsvolumen ein Rückgang von 40 Prozent und 2023 sogar ein Minus von 56 Prozent verzeichnet.
Das sind Ergebnisse einer aktuellen Umfrage unter rund 150 Marktakteuren für das Trendbarometer von EY Real Estate. Dabei erwarten zwei Drittel (67 Prozent) der Experten auch in diesem Jahr ein steigendes Transaktionsvolumen.
Pendler: Hier lohnt sich der Wohnungskauf im Frankfurter Umland
Trotz vielerorts sinkender Immobilienpreise liegen sie vor allem in den größten Städten der Republik nach wie vor auf sehr hohem Niveau. Wer sich somit für den Kauf einer Eigentumswohnung im Speckgürtel statt in der Innenstadt der Metropole entscheidet, kann weiterhin Geld sparen. In Frankfurt am Main kostete der Quadratmeter 2023 durchschnittlich 6.179 Euro. Damit mussten Käufer*innen in der Mainmetropole im Schnitt mindestens 2.000 Euro pro Quadratmeter mehr ausgeben als für eine durchschnittliche Immobilie in den umliegenden Landkreisen und kreisfreien Städten. Die Wahl des Umlands als Wohnort trotz Arbeitsstelle in der Frankfurter Innenstadt hat jedoch nicht nur Vorteile: Durch den längeren Arbeitsweg fallen zusätzliche Kosten für Benzin oder Zugticket an und es muss mehr Zeit eingeplant werden. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen.
