Pendler: Hier lohnt sich der Wohnungskauf im Frankfurter Umland

Trotz vie­ler­orts sin­ken­der Im­mo­bi­li­en­prei­se lie­gen sie vor al­lem in den grö­ß­ten Städ­ten der Re­pu­blik nach wie vor auf sehr ho­hem Ni­veau. Wer sich so­mit für den Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung im Speck­gür­tel statt in der In­nen­stadt der Me­tro­po­le ent­schei­det, kann wei­ter­hin Geld spa­ren. In Frank­furt am Main kos­te­te der Qua­drat­me­ter 2023 durch­schnitt­lich 6.179 Eu­ro. Da­mit muss­ten Käu­fer*in­nen in der Main­me­tro­po­le im Schnitt min­des­tens 2.000 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter mehr aus­ge­ben als für ei­ne durch­schnitt­li­che Im­mo­bi­lie in den um­lie­gen­den Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten. Die Wahl des Um­lands als Wohn­ort trotz Ar­beits­stel­le in der Frank­fur­ter In­nen­stadt hat je­doch nicht nur Vor­tei­le: Durch den län­ge­ren Ar­beits­weg fal­len zu­sätz­li­che Kos­ten für Ben­zin oder Zug­ti­cket an und es muss mehr Zeit ein­ge­plant wer­den. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Post­bank ei­ne Mo­dell­rech­nung ent­wi­ckelt, mit der sich die­se Pen­del­kos­ten be­zif­fern las­sen. Der Postbank Woh­nat­las 2024 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land rech­net und wann der Kos­ten­vor­teil beim Kauf durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­zehrt ist. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt ei­ne Per­son zur Ar­beit. Da­bei wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che ein­be­rech­net so­wie grö­ße­re Woh­nun­gen et­wa für Fa­mi­li­en be­rück­sich­tigt.

Ver­gli­chen wur­de je­weils der Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung so­wie ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in Frank­furt am Main zur Selbst­nut­zung mit dem Er­werb ei­ner gleich gro­ßen Woh­nung in der kreis­frei­en Stadt Of­fen­bach am Main so­wie in den grö­ß­ten Ort­schaf­ten der sechs Land­krei­se Groß-Gerau, Hoch­tau­nus­kreis, Main-Kin­zig-Kreis, Main-Tau­nus-Kreis, Of­fen­bach und Wet­ter­au­kreis. Aus den Land­krei­sen wur­den ne­ben den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­ten al­le Kom­mu­nen mit mehr als 20.000 Ein­woh­nern in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Ins­ge­samt wur­den 35 Städ­te und Ge­mein­den im Um­land Frank­furts be­trach­tet. Käu­fer*in­nen soll­ten je­doch mit ei­nem Preis­auf­schlag auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses im Um­land für ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Woh­nun­gen rech­nen, da die­se deut­lich teu­rer als Im­mo­bi­li­en in ab­ge­le­ge­nen Ort­schaf­ten sind. Die­sen Auf­schlag ha­ben die Ex­pert*in­nen mit 20 Pro­zent kal­ku­liert.

Der Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel wur­de mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ver­rech­net. Da­bei ha­ben die Ex­pert*in­nen ne­ben den Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Au­to samt Ben­zin auch den hö­he­ren Zeit­auf­wand ein­be­zo­gen. Die Kos­ten für die Fahrt mit dem Au­to lie­gen nach Ab­zug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Pend­ler­pau­scha­le bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter ein­fa­che Ent­fer­nung bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,13 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter mit 0,12 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt. Die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV wur­den durch Ein­füh­rung des 49-Eu­ro-Ti­ckets nach Ab­zug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 540 Eu­ro ge­de­ckelt.

Lan­gen (Hes­sen) und Of­fen­bach am Main bie­ten am längs­ten Preis­vor­tei­le trotz Pen­deln

Wird je­weils ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung ver­gli­chen, pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen aus dem 21 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten Lan­gen (Hes­sen) am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf im Um­land: Wer den Ar­beits­weg je­den Tag mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu­rück­legt, hat den Kauf­preis­vor­teil ge­gen­über der Me­tro­po­le erst nach 66,4 Jah­ren auf­ge­braucht, bei täg­li­cher Fahrt mit dem Au­to schrumpft die­se Zeit­span­ne auf nur noch 17,7 Jah­re. Für den Durch­schnitts­käu­fer soll­ten die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Re­gel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit ei­nes Im­mo­bi­li­en­käu­fers, der in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt ist.

Un­ter die­sen Vor­ga­ben lohnt sich das täg­li­che Pen­deln für ÖPNV-Nut­zer beim Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in 13 Um­land­städ­ten von Frank­furt, wäh­rend für Au­to­fah­rer*in­nen nur drei Städ­te zur Aus­wahl ste­hen. Wech­seln in die­sen drei Or­ten Pend­ler*in­nen vom Au­to auf den ÖPNV, pro­fi­tie­ren sie al­ler­dings auch hier we­sent­lich län­ger. Denn sie be­nö­ti­gen bei­spiels­wei­se vom Bahn­hof in Lan­gen bis zum Haupt­bahn­hof Frank­furt nur neun Mi­nu­ten, wäh­rend Au­to­fah­rer*in­nen 21 Ki­lo­me­ter zu­rück­le­gen müs­sen.

• 70-Quadratmeter-Wohnung: Anzahl an Jahren, in denen sich der Umzug ins Frankfurter Umland rechnen kann

Pend­ler*in­nen, die täg­lich mit Bus und Bahn fah­ren, ha­ben den Kauf­preis­vor­teil ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in 13 Um­land­städ­ten auch nach 25 Jah­ren noch nicht auf­ge­braucht. Ne­ben Lan­gen (Hes­sen) ist vor al­lem die kreis­freie Stadt Of­fen­bach am Main ei­nen Blick wert: Mit dem ÖPNV dau­ert die Fahrt vom Bahn­hof der Um­land­stadt bis zum Haupt­bahn­hof in Frank­furt nur elf Mi­nu­ten, ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung kos­tet dort pro Qua­drat­me­ter durch­schnitt­lich 2.235 Eu­ro we­ni­ger als in der Me­tro­po­le. Bis die­ser Preis­vor­teil auf­ge­zehrt ist, ver­ge­hen 58,9 Jah­re. Auch in Drei­eich und Neu-Isen­burg im Land­kreis Of­fen­bach, Bad Vil­bel (Wet­ter­au­kreis), Ha­nau und Main­tal (Main-Kin­zig-Kreis) so­wie Mör­fel­den-Wall­dorf (Land­kreis Groß-Gerau) bleibt der Im­mo­bi­li­en­kauf nach 30 Jah­ren täg­li­chen Pen­delns laut Mo­dell­rech­nung noch güns­ti­ger als im Frank­fur­ter Stadt­ge­biet – zu­min­dest bei Nut­zung von Bus und Bahn.

„Lan­gen ist vom Frank­fur­ter Haupt­bahn­hof trotz 21 Ki­lo­me­ter Ent­fer­nung mit dem ÖPNV in nur neun Mi­nu­ten zu er­rei­chen, auch nach Of­fen­bach dau­ert es nur elf, nach Drei­eich 13 Mi­nu­ten – so gut an­ge­bun­de­ne Um­land­städ­te sind für Kauf­in­ter­es­sier­te ei­nen Blick wer­t“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, ver­ant­wort­lich für das Im­mo­bi­li­en­ge­schäft der Postbank. „Wer ei­nen Im­mo­bi­li­en­kauf im Um­land plant, soll­te ne­ben den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­prei­sen auch die Fahrt­kos­ten und den Zeit­auf­wand ein­pla­nen – der Pen­del­kos­ten­rech­ner lie­fert da­für ei­nen Über­blick. Dar­über hin­aus spie­len aber auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, die in­di­vi­du­el­le La­ge zu Ki­tas und Bahn­hof so­wie die Aus­stat­tung der Woh­nung ei­ne Rol­le.“

Neu-Isen­burg und Esch­born kön­nen für Kfz-Fah­rer*in­nen at­trak­tiv sein

Täg­lich pen­deln­de Au­to­fah­rer*in­nen blei­ben im Frank­fur­ter Um­land beim Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung nur in drei der 35 un­ter­such­ten Re­gio­nen über der 25-Jah­re-Mar­ke, in al­len Städ­ten sind öf­fent­li­che Ver­kehrs­mit­tel die bes­se­re Wahl. Im 8,5 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten Of­fen­bach sind Au­to­fans im­mer­hin 32,8 Jah­re ge­gen­über Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen im Frank­fur­ter Stadt­ge­biet im Vor­teil. ÖPNV-Nut­zer*in­nen pro­fi­tie­ren al­ler­dings fast dop­pelt so lan­ge – denn sie be­nö­ti­gen vom Bahn­hof in Of­fen­bach bis zum Haupt­bahn­hof Frank­furt nur elf Mi­nu­ten, wäh­rend Au­to­fah­rer*in­nen 16 Mi­nu­ten ein­pla­nen müs­sen. In Neu-Isen­burg sind Pend­ler*in­nen auf der Stra­ße 31,5 Jah­re lang den Ei­gen­tums­woh­nungs­be­sit­zern in der In­nen­stadt fi­nan­zi­ell über­le­gen, den ÖPNV-Nut­zer*in­nen mit Vor­tei­len von 39,4 Jah­ren je­doch nicht. Bei­de Ver­kehrs­mit­tel be­nö­ti­gen für die neun Ki­lo­me­ter lan­ge Stre­cke zwar et­wa gleich lang (16 bzw. 17 Mi­nu­ten), die Kos­ten pro ge­fah­re­nem Ki­lo­me­ter sind beim Au­to je­doch 3,5 Mal hö­her. In Main­tal (Main-Kin­zig-Kreis) blei­ben Au­to­fah­rer*in­nen ge­ra­de noch so über der 25-Jah­res-Mar­ke, wäh­rend ÖPVN-Fans 38,6 Jah­re be­nö­ti­gen, um den Vor­teil auf­zu­brau­chen.

Ver­hält­nis­mä­ßig at­trak­tiv für Pend­ler*in­nen auf der Stra­ße sind Um­land­städ­te, bei de­nen so­mit der Weg mit dem Kfz schnel­ler zu­rück­ge­legt wird als mit Bus und Bahn. Ne­ben Neu-Isen­burg, wo das Au­to rein rech­ne­risch ei­ne Mi­nu­te schnel­ler in Frank­furt ist als die Bahn, geht es im neun Ki­lo­me­ter ent­fern­ten Esch­born (Main-Tau­nus-Kreis) per Kfz in zwölf Mi­nu­ten in die Frank­fur­ter In­nen­stadt, die Stre­cke mit dem ÖPNV dau­ert je­doch 15 Mi­nu­ten – ge­rech­net von Bahn­hof zu Bahn­hof. Zwar liegt Esch­born mit 22,5 Jah­ren für Au­to­fah­rer*in­nen un­ter der 25-Jah­res-Mar­ke, aber auch für die Nut­zer*in­nen von öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln ren­tiert sich der Um­zug nicht ein­mal vier Jah­re län­ger (26,2 Jah­re). „Für Pend­ler*in­nen, die oh­ne­hin ih­re Kin­der mit dem Fahr­zeug zur Schu­le oder in den Kin­der­gar­ten brin­gen müs­sen und in Frank­furt ei­nen Park­platz ha­ben, könn­te sich der Um­zug auch in die­se Or­te loh­nen. Vor­aus­ge­setzt, der Um­zug er­folgt et­was spä­ter als im Durch­schnitt, ein frü­he­rer Ren­ten­ein­tritt oder ein Wech­sel des Ar­beit­ge­bers ist ge­plant – und so­mit pen­deln die Käu­fer*in­nen we­ni­ger als 25 Jah­re“, er­klärt Beer­mann. „Die­se Rech­nung soll­te je­doch nicht dar­über hin­weg­täu­schen, dass ÖPNV-Nut­zer*in­nen auch in die­sen Or­ten län­ger vom Um­zug pro­fi­tie­ren und dass schon aus kli­ma- und ver­kehrs­po­li­ti­scher Not­wen­dig­keit künf­tig vor­aus­sicht­lich ei­ne grö­ße­re Preis­dif­fe­renz zu­guns­ten öf­fent­li­cher Ver­kehrs­mit­tel herr­schen wird.“Für Käu­fer*in­nen von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land rü­cken bei täg­li­chem Pen­deln mit dem Au­to ins­ge­samt 19 Städ­te über die 25-Jah­res-Gren­ze. Doch auch hier gilt: ÖPNV-Nut­zer*in­nen ha­ben mehr Zeit, den Vor­teil auf­zu­zeh­ren. Ne­ben den ge­nann­ten drei Städ­ten sind dann für Au­to­fans auch Drei­eich, Esch­born, Bad Vil­bel, Mühl­heim am Main, Diet­zen­bach, Oberts­hau­sen, Mör­fel­den-Wall­dorf und Lan­gen (Hes­sen) mehr als 30 Jah­re lang fi­nan­zi­ell güns­ti­ger als der Kauf in der Frank­fur­ter In­nen­stadt.

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in vie­len Um­land­städ­ten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz. 120 Qua­drat­me­ter Ei­gen­heim in der Me­tro­po­le sind oh­ne­hin nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den. Wer sich statt­des­sen für ei­ne gleich­gro­ße Woh­nung im Um­land ent­schei­det, und täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­delt, pro­fi­tiert in fast al­len Städ­ten über ei­nen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Ein­zig in Kelk­heim (Tau­nus) im Main-Tau­nus-Kreis und Bü­din­gen (Wet­ter­au­kreis) pro­fi­tie­ren Käu­fer*in­nen von gro­ßen Woh­nun­gen nicht über ei­nen so lan­gen Zeit­raum. Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in Lan­gen (Hes­sen), wo rein rech­ne­risch rund 114 Jah­re nö­tig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim täg­li­chen ÖPNV-Pen­deln auf­zu­brau­chen. Mit dem Au­to dau­ert es nur 30,3 Jah­re. In Of­fen­bach am Main lohnt sich der täg­li­che Weg in die Me­tro­po­le 101 Jah­re lang. Auch in Drei­eich, Neu-Isen­burg, Bad-Vil­bel, Main­tal, Ha­nau, Mör­fel­den-Wall­dorf und Mühl­heim am Main be­ste­hen mehr als 50 Jah­re lang Vor­tei­le. Vor­aus­ge­setzt, der Ar­beits­weg wird mit Bus und Bahn zu­rück­ge­legt. „In ei­ni­gen Re­gio­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lan­ge an, dass ein Kauf auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paa­re im Speck­gür­tel vor­teil­haft ist, auch wenn ein Mit­glied der Fa­mi­lie das rest­li­che Ar­beits­le­ben noch täg­lich in die Groß­stadt pen­del­t“, sagt Beer­mann.

In wei­te­ren 24 Städ­ten und Ge­mein­den sind Käu­fer*in­nen von 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nun­gen bei täg­li­chem Pen­deln im ÖPNV we­ni­ger als 50, aber mehr als 25 Jah­re lang im Vor­teil ge­gen­über Ei­gen­tü­mer*in­nen in Frank­furt am Main. Al­ler­dings sind bei­spiels­wei­se Nid­derau (Main-Kin­zig-Kreis) und Rö­der­mark (Of­fen­bach) we­ni­ger gut an Frank­furt an­ge­bun­den, die ein­fa­che Fahrt mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln dau­ert mehr als 40 Mi­nu­ten. Je nach Ent­fer­nung von Tür zur Tür (Ar­beits­stät­te und Wohn­ort) fällt wei­te­re Zeit an, die ge­ge­be­nen­falls auch mit Kos­ten ver­bun­den ist (z.B. hö­he­re Kos­ten für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung). Da­her rät Beer­mann: „Dis­ku­tie­ren Sie ehr­lich und mög­lichst un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler As­pek­te die Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te. Und las­sen Sie sich bei Fra­gen zu La­ge, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz pro­fes­sio­nell be­ra­ten.

Pendler*innen mit Homeoffice-Option profitieren immer

Mo­bi­les Ar­bei­ten und Ho­me­of­fice sind seit der Co­ro­na-Pan­de­mie aus der Be­rufs­welt nicht mehr weg­zu­den­ken und ge­hö­ren zum Stan­dard in vie­len Jobs. So kön­nen sich Lieb­ha­ber*in­nen von Na­tur und Ru­he nun häu­fi­ger den Traum von der Im­mo­bi­lie im Um­land er­fül­len. Mor­gens noch ei­ne Jog­gin­grun­de im Wald, dann Ho­me­of­fice mit Blick in den Gar­ten. Auch wenn der Ar­beit­ge­ben­de noch drei­mal die Wo­che auf An­we­sen­heit im Bü­ro in der Frank­fur­ter In­nen­stadt be­steht, be­deu­tet die­se Fle­xi­bi­li­tät für Pend­ler*in­nen, dass sie in al­len Um­land­ge­mein­den mehr als 25 Jah­re be­nö­ti­gen, um den Vor­teil der nied­ri­ge­ren Qua­drat­me­ter­prei­se zu ver­fah­ren. Das Ho­me­of­fice ver­rin­gert Pen­del­zei­ten und -kos­ten. Vor die­sem Hin­ter­grund ha­ben die Ex­pert*in­nen des HW­WI be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie mit zwei Ho­me­of­fice-Ta­gen pro Wo­che pla­nen kön­nen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Das Er­geb­nis: Kann das Haus­halts­mit­glied, das zur Ar­beit in die Frank­fur­ter Ci­ty pen­delt, zwei Ta­ge im Ho­me­of­fice ar­bei­ten, ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Ei­gen­tums­woh­nung in al­len 35 Re­gio­nen ge­gen­über der Me­tro­po­le. Spit­zen­rei­ter bleibt Lan­gen (Hes­sen) mit rech­ne­risch 167,5 Jah­ren, bis der Vor­teil auf­ge­braucht ist. Aber selbst im für Pend­ler*in­nen eher un­at­trak­ti­ven Bü­din­gen hält der Kauf­preis­vor­teil noch mehr als 30 Jah­re an. Und dass trotz ei­ner Ent­fer­nung von 53 Ki­lo­me­tern zur Main­me­tro­po­le und ei­ner Fahrt­dau­er von fast ei­ner Stun­de.

Sin­gles oder Paa­re, die auf 70 Qua­drat­me­tern im Um­land noch das Ar­beits­zim­mer un­ter­brin­gen kön­nen, sind bei ei­ner pen­deln­den Per­son mit zwei Ta­gen Ho­me­of­fice rein rech­ne­risch auch in 32 Wohn­or­ten im Vor­teil ge­gen­über In­nen­stadt­be­woh­ner*in­nen – bei Nut­zung des ÖPNV. Nur Fried­richs­dorf, Kelk­heim (Tau­nus) und Bü­din­gen blei­ben un­ter die­ser Jah­res­mar­ke.

Was Pen­deln wirk­lich kos­tet: So funk­tio­niert die Mo­dell­rech­nung

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (2% vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Frank­furt am Main und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2023, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den grö­ß­ten Um­land­städ­ten und -ge­mein­den bei Pend­lern be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, soll­ten sich Pend­ler bei der Stand­orts­su­che an den Er­geb­nis­sen der Be­rech­nun­gen mit Preis­auf­schlä­gen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se bei nicht kreis­frei­en Städ­ten ori­en­tie­ren.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für Men­schen, die in Frank­furt woh­nen, in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen der Pend­ler*in­nen von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Frank­fur­ter Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Frank­fur­ter Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand durch das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Frank­furt am Main er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2022 (29,53 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).

An­nah­men und Be­rech­nun­gen der Pen­del­kos­ten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 oder 120 Quadratmetern zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2023 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 oder 120 Quadratmetern in der Metropole zum Durchschnittpreis der Metropole im Jahre 2023 gekauft.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von zwei Prozent sowie der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte entfernungsabhängige Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner*innen des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler*innen nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 13.06.2023, zwischen 7.00 Uhr und 8.30 Uhr erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Bis (ab) 20 km liegen die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,45 (0,43) Euro für den PKW und bei 0,13 (0,12) Euro für den ÖPNV. Durch die Einführung des 49 Euro-Tickets liegen die jährlichen Mobilitätskosten im ÖPNV aktuell bei maximal 546 Euro nach Steuern (bei Ticketkosten von 588 Euro für das 49 Euro-Ticket) und werden in den Berechnungen auf diesen maximal möglichen Betrag gedeckelt.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von sozialversicherungspflichtigen Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, der im Jahre 2022 in der Metropole erzielt wurde.
9. Pro Haushalt pendelt ein*e Arbeitnehmer*in.

Hinter­grund­infor­ma­tionen zum Postbank Wohn­atlas 2024

Der Postbank Woh­nat­las ist ei­ne jähr­lich er­schei­nen­de, mehr­tei­li­ge Stu­di­en­rei­he, die den deut­schen Im­mo­bi­li­en­markt un­ter ver­schie­de­nen As­pek­ten re­gio­nal bis auf Kreis­ebe­ne be­leuch­tet. Für die vor­lie­gen­de Ana­ly­se, die den fünf­ten Stu­di­en­teil des dies­jäh­ri­gen Woh­nat­las dar­stellt, wur­de un­ter der Lei­tung von Di­plom-Volks­wir­tin Dör­te Nitt-Drie­ßel­mann, Se­ni­or Re­se­ar­che­rin beim Ham­bur­ger Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI), die Im­mo­bi­li­en­preis­ent­wick­lung in den 400 deut­schen Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten un­ter­sucht.