Wachstumsmarkt Microliving: So profitieren Investoren von kleinen Wohnungen

Microliving, der Trend zu kleinen, möblierten Einzimmerwohnungen, etabliert sich zunehmend auf dem deutschen Immobilienmarkt. Dieser Wohntrend fokussiert sich auf kompakte, oft vollständig ausgestattete Wohnungen, die in der Regel zwischen 18 und 35 Quadratmeter groß sind. Diese Art des Wohnens bietet Investoren attraktive Renditen und höhere Mieten, die etwa 10 Euro pro Quadratmeter über denen traditioneller Wohnungen liegen. Das Marktvolumen für Microliving-Projekte zeigt zwar Schwankungen, doch der Marktanteil ist insgesamt gestiegen. Besonders in großen Städten wie Berlin und München sind Microliving-Apartments stark nachgefragt, was zu nahezu vollen Belegungsraten führt. Diese Apartments sind bei jungen Berufstätigen, Business Travellern und internationalen Studierenden beliebt. Microliving-Konzepte lassen sich nicht nur durch Neubauprojekte realisieren, sondern auch durch die Umwandlung bestehender Büroflächen in Wohnraum. Diese Umnutzung wird durch die aktuelle Marktsituation im Bürosektor begünstigt, wo die Nachfrage nach Büroflächen zurückgeht.

Die Nachfrage steigt, das Investment ist lukrativ – der Abstand zwischen klassischer Miete und All-in-Miete für Microliving liegt bei rund zehn Euro pro Quadratmeter. Experten sehen Potenzial im Neubau, bei Umplanung von Büros und der Konversion von Bestandsimmobilien.

Microliving-Projekte haben sich in den vergangenen Jahren am deutschen Investmentmarkt etabliert. Gründe sind unter anderem ein attraktives Rendite-Risiko-Profil, die hohe Nachfrage und die – im Vergleich zum klassischen Wohnungsmarkt – geringere Regulierung, aber auch um rund zehn Euro höhere Mieten pro Quadratmeter.

Entwickler und Betreiber planen, in den kommenden Jahren mit ihren Konzepten zu expandieren und weitere Standorte zu eröffnen. Dies sind die zentralen Erkenntnisse eines Experten-Panels von Rueckerconsult, an dem Dr. Lars Vandrei, Senior Research Manager bei Catella Residential Investment Management, Anja Müller, COO von 360 Operator, und Florian Färber, CEO von The Base, teilgenommen haben.

Microliving: Konzept und Investment

Eine allgemeingültige Definition von Microliving gibt es nicht. "Es kann sich dabei um verschiedene Wohnkonzepte wie studentisches Wohnen, Service-Wohnen, Co-Living und Senior Living handeln", wie Experte Vandrei erklärte. "Gemeinsamer Nenner ist, dass es sich größtenteils um Einzimmerwohnungen handelt, die möbliert und temporär vermietet werden. Je nach Format kommen noch Gemeinschaftsflächen und verschiedene Services hinzu."

Es könne sich um wohnwirtschaftliche oder gewerbliche Wohnkonzepte handeln. Bei den gewerblichen Wohnkonzepten liege die Mietdauer in der Regel bei maximal sechs Monaten, bei wohnwirtschaftlichen Konzepten bei mindestens sechs Monaten.

Das Transaktionsvolumen im Bereich Microliving war in den vergangenen Jahren volatil, hat aber insgesamt zugenommen: Lag es zwischen 2011 und 2013 noch unterhalb der 200-Millionen-Euro-Marke, erreichte es im Jahr 2021 ein Rekordniveau von 1,7 Milliarden Euro. Im Zuge der verschlechterten Markt- und Finanzierungsbedingungen ist das Transaktionsvolumen in den Folgejahren 2022 und 2023 wieder gesunken: auf zuletzt 400 Millionen Euro. Der Anteil am Gesamtmarkt ist von einem Prozent im Jahr 2012 auf rund 5,5 Prozent im Jahr 2023 gestiegen.

Microliving-Markt wächst, aber verdrängt klassisches Wohnen nicht

"Man kann konstatieren, dass der Microliving-Markt in Deutschland noch vergleichsweise klein ist, aber wächst", so Vandrei. "Dabei verdrängt das Segment nicht in großem Stil das klassische Wohnen."

Einerseits zeigten die neuen Zahlen der Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus 2022, dass der Anteil der Einzimmerwohnungen in Deutschland nicht maßgeblich gestiegen ist. Andererseits handele es sich bei Microliving-Projekten planungsrechtlich zum Teil um gewerbliche Nutzungen. "Die Gebäude stehen also auf Gewerbegrundstücken, die nicht für eine klassische Wohnnutzung vorgesehen sind."

Mit Blick auf die Mietentwicklung erklärte Vandrei: "Die Angebotsmieten für möblierte Einzimmerwohnungen haben sich beispielsweise in Berlin seit 2016 um durchschnittlich 5,7 Prozent pro Jahr erhöht. Aus unserer Sicht ist dies marktgerecht." Die Erhöhung bewege sich im Bereich der Mietentwicklung des klassischen Wohnsegments, die im selben Zeitraum für Neubau bei jährlich 6,7 Prozent und für Bestandsbauten bei jährlich 5,2 Prozent lag.

All-in-Miete versus Kaltmiete pro Quadratmeter

Den Abstand zwischen klassischer Miete für eine Neubauwohnung und der Miete für ein Microliving-Apartment taxiert Catella-Researcher Vandrei auf monatlich rund zehn Euro je Quadratmeter. Hierbei sei jedoch zu beachten, dass die Mikroapartments eine deutlich kleinere Wohnfläche als klassische Wohnungen haben.

"Wir bewegen uns im Bereich von etwa 18 bis 35 Quadratmetern. Zudem handelt es sich bei den Mieten im Bereich Microliving um sogenannte All-in-Mieten", so Vandrei. In der Regel seien alle Nebenkosten wie Strom, Heizung, Warm- und Kaltwasser, Internet und TV inkludiert. Darüber hinaus stehen dem Experten zufolge den Bewohnern je nach Konzept Gemeinschaftsflächen –beispielsweise ein Sportstudio, Co-Working-Arbeitsplätze, ein Kino oder ein Gaming-Raum – sowie Services und ein Ansprechpartner vor Ort zur Verfügung. "In Kombination mit dem größeren Management-Aufwand, der sich daraus ergibt, errechnet sich der Mietabstand."

Laut The Base-CEO Färber sind die Microliving-Mieten für die Bewohner nicht zwingend teurer als im klassischen Wohnsegment. "Die All-in-Mieten für unsere möblierten Apartments starten bei 949 Euro pro Monat", rechnet er vor. Die Kaltmiete für eine Wohnung auf dem freien Mietwohnungsmarkt zuzüglich Nebenkosten, Möbel, Strom, Internet, TV sowie Kosten für Fitnessstudio oder einen Co-Working-Arbeitsplatz summiere "sich schnell auf rund 1.400 Euro".

Zielgruppen: Von Studierenden bis Business Traveller

The Base managt derzeit zwei Apartmenthäuser in Berlin und München. Drei weitere Häuser sind bereits in der Pipeline und sollen bis 2027 eröffnet werden. "Wir haben eine hohe Nachfrage nach unseren Apartments und befinden uns auf Wachstumskurs. In Berlin liegt die Auslastung bei knapp 100 Prozent", so Färber. Die Zielgruppe sind Young Professionals und Business Traveller, die für ihren Job oder für eine begrenzte Zeit zum Beispiel für eine Projektarbeit in eine Stadt kommen.

Mit der Marke Staytoo bietet 360 Operator, Entwickler und Betreiber innovativer Wohnkonzepte, ein spezielles Angebot mit Fokus auf Studierende. Standorte sind deshalb auch abseits der Metropolen zu finden. "Wir sind mit unseren Staytoo-Häusern auch in B- und C-Städten wie Bonn, Kaiserslautern und Nürnberg vertreten“, sagte 360 Operator-COO Müller. Da die Konkurrenz am klassischen Wohnungsmarkt stark zugenommen habe, seien die neuen Wohnkonzepte nachgefragt.

360 Operator hatte das Management für das Staytoo-Portfolio 2021 übernommen. Die Auslastung der fünf Häuser mit insgesamt 984 Apartments lag damals bei 67 Prozent – mit neuem Management, neuem Markenauftritt und der stärkeren Ausrichtung auf die Bedürfnisse internationaler Studierender, habe man die Belegungsrate auf 98 Prozent erhöht, so Müller. Insbesondere Studierende aus dem Ausland seien mit hohen Zugangsbeschränkungen zum klassischen Wohnungsmarkt konfrontiert, seien es Nachweise zum Aufenthaltsstatus, dem Einkommen oder einer Schufa-Auskunft. "Hier können wir flexibler agieren als die meisten Hausverwaltungen", ergänzte Müller.

Umplanung und Konversion: Potenzial für neue Mikrowohnungen

Derzeit hat 360 Operator fünf weitere Häuser der Marke Staytoo in der Pipeline. Dabei muss es nicht immer Neubau sein. "In Ludwigshafen wandeln wir beispielsweise ein ehemals als Bank genutztes Gebäude in ein Student-Living-Projekt um", sagte Müller.

Färber bestätigte dieses Potenzial: "Da der Büromarkt aufgrund der konjunkturellen Eintrübung unter Druck geraten ist, sehen wir aktuell einige Umplanungen oder Konversionen von Büro in Microliving. So haben wir im vergangenen Jahr das Projekt Base Berlin One im Berliner Bezirk Pankow eröffnet." Dabei handelt es sich um das ehemalige DDR-Devisenministerium, das im Zuge der Konversion in ein Apartmenthaus mit 275 Zimmern und einem Hotel mit 43 Zimmern umgebaut wurde. Das Objekt kaufte Catella Residential Investment Management 2022 für den Fonds "Catella Wohnen Europa". Quelle: haufe.de