Gute Nachrichten für Erben! Bundesfinanzhof legt fest: Keine Einkommensteuer bei Verkauf geerbter Immobilie
Erbt ein Mensch eine Immobilie und verkauft diese, fällt künftig keine Einkommensteuer mehr an. Das entschied der Bundesfinanzhof in München. Mit einer Erbschaft gehen neben der Trauer um den verstorbenen Menschen meist auch noch andere Probleme einher. Denn häufig gestaltet sich die Verwaltung des Nachlasses als kompliziert – nicht nur bei kinderlosen Ehepaaren.
Der Bundesfinanzhof in München, Deutschlands höchstes Finanzgericht, hat nun zumindest in einer Sache für Klarheit gesorgt: Bei einer vererbten Immobilie fällt bei deren Verkauf in der Zukunft keine Einkommensteuer mehr an. Grund dafür war der Fall einer Person, die Teil einer aus drei Erben bestehenden Erbengemeinschaft war. Auch Immobilien, deren Vererbung eine Menge Steuern mit sich bringen, gehörten zum Vermögen der Erbengemeinschaft. Die betroffene Person kaufte die Anteile der anderen beiden Erben ab und verkaufte anschließend die Immobilien. Das Finanzamt erhob daraufhin eine Einkommensteuer, da es sich bei dem Verkauf um ein privates Veräußerungsgeschäft handele. Bedeutet konkret: Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf weiter verkauft, muss Einkommensteuer zahlen.
Nun ist der Bundesfinanzhof der Steuerforderung an den Kläger entgegengetreten. In der offiziellen Pressemitteilung heißt es: „Voraussetzung für die Besteuerung ist, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft worden sei. Dies ist in Hinblick auf den Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft bezüglich des zum Nachlass gehörenden Vermögens nicht der Fall.“ Dadurch behielt der Kläger Recht – in zweiter Instanz. 2021 hatte die Person noch in erster Instanz verloren – vor dem Finanzgericht München. Nun jedoch hat der Bundesfinanzhof zugunsten des Klägers entschieden und damit möglicherweise Menschen den Umgang mit geerbten Immobilien für die Zukunft zu erleichtern. Die Kosten für das Verfahren hat das Finanzamt zu tragen, heißt es in der Urteilsverkündung des Bundesfinanzhofs.
Vor den BFH gezogen war ein Mann, der 2015 gemeinsam mit deren zwei Kindern die Immobilien einer Frau geerbt hatte. 2017 wurde die Erbengemeinschaft aufgelöst. Mit Zwischenschritt über einen Dritten übernahm der Mann den gesamten Besitz, um diesen dann Anfang 2018 zu verkaufen. Das Finanzamt besteuerte diesen Verkauf gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG als privates Veräußerungsgeschäft. Nach der für "private Veräußerungsgeschäfte" geltenden Vorschrift, muss derjenige, der eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf weiter veräußert, Einkommensteuer zahlen. In der ersten Instanz vor dem FG München hatte der Mann 2021 noch verloren. Der IX. Senat des BFH kam nunmehr zu dem Schluss, dass die Übernahme des Erbteils der beiden Kinder kein klassischer Immobilienkauf war, und deswegen die entsprechende Vorschrift nicht gilt (Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22). Mit seiner Entscheidung hat der BFH seine bisherige Rechtsprechung geändert und ist der Auffassung der Finanzverwaltung entgegengetreten. Voraussetzung für die Besteuerung sei, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft worden sei. Dies sei vorliegend in Hinblick auf den Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft bezüglich des zum Nachlass gehörenden Vermögens nicht der Fall. Um wieviel Geld es in dem Verfahren ging, veröffentlichte der BFH nicht, da für die Verfahren vor den Finanzgerichten das Steuergeheimnis gilt.
Milliarden-Schuldenpaket: Das sind die Folgen für Immobilienkäufer
Das Schuldenpaket der designierten Bundesregierung lässt die Bauzinsen steigen. Die Folgen für Immobilienkäufer könnten dennoch weniger dramatisch als befürchtet ausfallen.
Der Ökonom Günter Vornholz, Inhaber der ImmobilienResearch-Gesellschaft in Lüdinghausen, sieht im Interview mit der „Welt“ nur geringe Auswirkungen des Investitionspakets für Immobilienkäufer.
Diese Städte bieten die besten Mietrenditen
Die Mietrenditen für Wohnimmobilien in den 30 größten deutschen Städten steigen leicht, wie eine Studie zeigt – bremsend wirken sich aber die anziehenden Kaufpreise aus, vor allem in den Metropolen. Abseits sind teils mehr als fünf Prozent drin. Im zweiten Halbjahr 2024 sind die Bruttomietrenditen für Wohnimmobilien – Verzinsung, die sich aus Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis ergibt – in den 30 größten deutschen Städten gegenüber dem ersten Halbjahr im Schnitt um 0,04 Prozentpunkte auf 3,83 Prozent gestiegen. Das zeigt eine Analyse des Kreditvermittlers Baufi24. Zwischen Januar und Juli 2024 gab es einen Rückgang um 0,20 Punkte auf 3,79 Prozent.
Die seit einigen Monaten wieder steigenden Immobilienpreise wirken bremsend auf die Mietrenditen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg im betrachteten Zeitraum von 3.420 Euro auf 3.688 Euro.
Trendbarometer von EY Real Estate: Die Stimmung hellt sich spürbar auf
Nach zwei Jahren mit deutlichen Abstrichen bei Immobilientransaktionen am deutschen Markt ist der Abwärtstrend gestoppt, wie eine Umfrage von EY Real Estate zeigt – für 2025 erwartet die Branche eine Steigerung des Investitionsvolumens. Die Stimmung hellt sich spürbar auf. Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat sich im Jahr 2024 bei insgesamt 34,9 Milliarden Euro stabilisiert (2023: 29,3 Milliarden Euro) und verzeichnet erstmals seit dem Jahr 2021 mit einem Rekordvolumen von 113,8 Milliarden Euro wieder ein Wachstum – zum Vergleich: Im Jahr 2022 wurden beim Transaktionsvolumen ein Rückgang von 40 Prozent und 2023 sogar ein Minus von 56 Prozent verzeichnet.
Das sind Ergebnisse einer aktuellen Umfrage unter rund 150 Marktakteuren für das Trendbarometer von EY Real Estate. Dabei erwarten zwei Drittel (67 Prozent) der Experten auch in diesem Jahr ein steigendes Transaktionsvolumen.
Pendler: Hier lohnt sich der Wohnungskauf im Frankfurter Umland
Trotz vielerorts sinkender Immobilienpreise liegen sie vor allem in den größten Städten der Republik nach wie vor auf sehr hohem Niveau. Wer sich somit für den Kauf einer Eigentumswohnung im Speckgürtel statt in der Innenstadt der Metropole entscheidet, kann weiterhin Geld sparen. In Frankfurt am Main kostete der Quadratmeter 2023 durchschnittlich 6.179 Euro. Damit mussten Käufer*innen in der Mainmetropole im Schnitt mindestens 2.000 Euro pro Quadratmeter mehr ausgeben als für eine durchschnittliche Immobilie in den umliegenden Landkreisen und kreisfreien Städten. Die Wahl des Umlands als Wohnort trotz Arbeitsstelle in der Frankfurter Innenstadt hat jedoch nicht nur Vorteile: Durch den längeren Arbeitsweg fallen zusätzliche Kosten für Benzin oder Zugticket an und es muss mehr Zeit eingeplant werden. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen.
